La réglementation sera différente selon que la location porte sur la résidence principale ou sur la secondaire.
Location de la résidence principale
Les propriétaires peuvent louer leur résidence principale dans la limite de 90 ou 120 jours par an sans avoir à effectue r de démarche particulière, à l’exception d’une déclaration en mairie et de l’obtention d’un numéro d’enregistrement dans les zones tendues.
Ce numéro devra figurer sur les annonces publiées par les plateformes d’intermédiations locatives qui sont d’ailleurs tenues de bloquer l’annonce dès que le nombre limite de nuitées annuelles de location a été atteint.
Location de la résidence secondaire
Il est in dispensable de se rapprocher de la mairie où se situe le logement. Dans la plupart des communes, la location de sa résidence secondaire à une clientèle de passage est soumise à une autorisation de changement d’usage délivrée par les services d’urbanisme.
Dans certaines villes, comme à Paris, Marseille, Lyon ou dans certaines localités de la côte basque, l’autorisation de changement d’usage est subordonnée à un régime de compensation, c’est-à-dire à la transformation concomitante en habitation d’un local abritant un commerce ou un bureau. Ces mêmes dispositions peuvent être rendues applicables après délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale.
Certaines municipalités limitent les autorisations de louer aux personnes physiques, pour un temps déterminé et selon des quotas fixés par secteur géographique de la ville (centre historique, littoral, …). Il en va par exemple ainsi à Annecy ou encore à Saint-Malo.
Les sanctions varient également d’une commune à l’autre. Dans un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a jugé que le montant maximal de l’amende encourue en cas de location sans autorisation de changement d’usage, s’appliquait par logement et par personne, l’amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € par local transformé irrégulièrement.
Vers une nouvelle réglementation
La loi de finances pour 2024 a abaissé l’abattement forfaitaire sur les revenus locatifs des résidences classées en meublé de tourisme à 30 % en zones tendues, 50 % en zones rurales, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 euros.
Bon à savoir :
Lorsque la location porte sur un appartement, le propriétaire doit s’assurer que le règlement de copropriété l’autorise à pratiquer cette activité sous peine de demander un changement qui devra être adopté par les copropriétaires à l’unanimité.
Texte de référence :
Article L.3 24-1-1 du code du tourisme Article L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation - JUIN 2025
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