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LA SCI

LA SCI

LA CRÉATION D'UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI) PEUT ÊTRE UN BON MOYEN DE FACILITER LA GESTION D'UN PATRIMOINE IMMOBILIER ET D'EN PRÉPARER LA TRANSMISSION À SES ENFANTS.

Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices ou de profiter de l'économie qui pourrait en résulter, tout en s'engageant à contribuer aux pertes. Il s'agit donc d'une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

LA CRÉATION

La constitution en tant que telle d'une société civile immobilière est relativement simple. La complexité réside essentiellement dans la rédaction des statuts qui doivent être écrits, sous seing privé ou notarié. La forme notariée est parfois obligatoire, notamment lors d'un apport immobilier ou d'un droit de bail supérieur à 12 ans, mais toujours conseillée pour bénéficier de conseils avisés et de l'acte authentique. Le notaire, bien que juriste indépendant exerçant au titre d'une profession libérale est un officier public nommé par le ministre de la Justice. Les actes notariés sont donc appelés actes authentiques, préférables à l'acte sous seing privé en raison des prérogatives de puissance publique transférées au notaire.

Les frais de rédaction de statuts de société sont libres et varient selon la difficulté du dossier.

LE FONCTIONNEMENT

La SCI est gérée et représentée par un ou plusieurs gérants, pouvant agir ensemble ou séparément, désignés directement dans les statuts de la société ou à la suite d'un vote des associés. Les statuts définissent l'étendue et les limites de leurs pouvoirs et peuvent notamment prévoir que les actes d'achat ou de vente d'un immeuble sont conditionnés à leur accord préalable. En contrepartie de leurs apports, les associés disposent de parts sociales et d'un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. Les conditions de vote et de majorité sont définies au sein des statuts.

LA FISCALITÉ

Par principe, la société est transparente, c'est-à-dire que la société ne paye pas l'impôt directement, c'est une clef de répartition des actifs et du passif entre les différents associés. Par exemple si la société est constituée de deux associés égalitaires dans le capital, chacun intégrera dans son impôt sur le revenu la moitié de l'actif et du passif.

LA GESTION

L'.avantage principal d'une SCI est la simplicité de gestion. La SCI permet de fixer les règles d'une gestion à plusieurs d'un même bien immobilier, ce qui permet plus de souplesse qu'une indivision. Le gérant peut être investi de pouvoirs étendus, les statuts peuvent être adaptés et il est possible de prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions, etc. En outre, un titulaire de parts ne peut les céder que s'il trouve preneur. Et il ne peut demander la dissolution de la société civile qu'à certaines conditions, très restrictives.

INFO +

Il faut souligner que la SCI est obligatoirement soumise à l'IS si elle exerce une activité commerciale, comme par exemple, la location meublée.

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