Quelle protection pour l'acquéreur-empunteur ?

acquéreur, emprunteur, achat

ARTICLE REALISE PAR DAVID LAMBERT, NOTAIRE A LILLE.

LA LOI 79-596 DU 13 JUILLET 1979, DITE LOI « SCRIVENER II » CODIFIÉ SOUS LES ARTICLES L 313-1 ET SUIVANTS DU CODE DE LA CONSOMMATION

Un mot d’ordre : l'acquéreur-emprunteur ne saurait être engagé dans une opération immobilière que s'il peut intégralement la financer. Ainsi, le contrat de promesse ne peut être conclu que sous la condition suspensive légale de l'obtention du prêt par l’acquéreur. Cette condition suspensive est l'élément majeur de sa protection.

1. QUI EST PROTÉGÉ
• Les personnes physiques non professionnelles.
• Les personnes morales de droit privé
• Les personnes physiques ou morales qui empruntent dans le cadre d’une activité professionnelle sont expressément exclues du dispositif protecteur (activités de marchand de biens, promoteurs, lotisseurs etc.). Attention, la Cour de cassation écarte du dispositif la plupart des SCI même familiales comme ayant une activité professionnelle en raison de la généralité de leur objet social retenu dans les statuts.


2. POUR QUEL TYPE DE BIENS
L’acquisition doit porter sur :
• Un immeuble bâti à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation :
- Maison ou appartement,
- Destiné à la résidence principale ou à la résidence secondaire,
- Destiné à l'occupation personnelle ou à la location.
• Un terrain destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel
- Des parts d'une société civile d'attribution donnant vocation à l'attribution d'un bien immobilier à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation ou professionnel, 
- Un immeuble en jouissance à temps partagé "multipropriété"
- Sur des droits démembrés (usufruit ou nue-propriété) d’un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte.


3. DÉLAI D’OBTENTION DU PRÊT
La durée minimale légale est d'un mois à compter de la date de signature de la promesse. Il est conseillé en pratique de prévoir un délai plus long de 45 à 60 jours. À défaut d’obtenir le prêt dans ce délai, la promesse sera caduque et toute somme versée d'avance par l’acquéreur lui sera restituée intégralement sans retenue ni indemnité.

Attention toutefois, la négligence de l’acquéreur dans la demande de prêt et qui a pour effet de mettre obstacle à la réalisation de la condition dans le délai convenu, peut être constitutif d'une faute. Dans ce cas conformément à l'article 1304-3, al. 1 du Code civil : "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement". Concernant l’offre de prêt, l'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur. Ce dernier ne peut accepter l’offre qu'après l'expiration du 10ème jour de sa réception.