La vente de la résidence principale du défunt et l’impôt de plus-value immobilière

vente résidence principale

ARTICLE REALISE PAR CHRISTELLE MANY, NOTAIRE A CAMBRAI. 

L’article 764 bis du Code général des impôts prévoit l’application d’un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt lorsqu’au moment du décès, elle est également occupée à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou par un ou plusieurs enfants du défunt, de son conjoint ou de son partenaire (dans la mesure où ces enfants sont mineurs, majeurs protégés, ou atteints d’un handicap dans les termes de l’article 779 II du Code général des impôts).

L’application de cet avantage fiscal lors du règlement de la succession n’est pas neutre lors de la vente du bien.

L’INTÉRÊT DE CE DISPOSITIF FISCAL

L’abattement permet de réduire les droits de succession puisque ceux-ci sont calculés sur 80 % de la valeur de la résidence principale au lieu de 100 %.

L’INCONVÉNIENT DE CE DISPOSITIF

Lorsque les héritiers céderont ce bien, la valeur retenue pour le calcul de la plus-value immobilière sera la valeur déduction faite de l’abattement de 20%, ce qui peut créer une plus-value taxable.

Exemple : Une maison occupée par le défunt et son conjoint. Les enfants majeurs du couple ne vivent plus dans la maison.

Valeur vénale au jour du décès : 180.000 €

Valeur retenue dans la succession après abattement de 20% : 144.000 €

Vente quelques semaines après le règlement de la succession : 180.000 €

Mathématiquement, on constate une plus-value alors même que la valeur de la maison n’a pas augmenté.

Le conjoint survivant est exonéré d’impôt car il cède sa résidence principale.

Les enfants sont quant à eux imposés.

PEUT-ON ÉVITER CETTE IMPOSITION ?

On pourrait envisager de ne pas appliquer l’abattement lors du règlement de la succession mais cela n’est pas possible, l’abattement s’applique obligatoirement lorsque les conditions fixées par le texte légal sont réunies Il reste la possibilité pour le vendeur redevable de la plus-value de se prévaloir de deux causes d’exonération, en fonction de la situation :

• celle liée au montant de la cession :

si la valeur de la quote-part détenue est inférieure ou égale à 15.000 euros, la plus-value est exonérée ;

• celle liée au remploi de la quote-part du prix lui revenant dans l’achat de sa résidence principale. Les conditions pour bénéficier de cette exonération sont très encadrées mais c’est une solution à ne pas oublier.