VENDRE UN BIEN INDIVIS EN CAS DE DESACCORD ENTRE INDIVISAIRES

reflexe

Des blocages apparaissent parfois en raison de désaccords entre les indivisaires, lorsqu’ils ne s’entendent pas sur le principe de la vente ou sur le prix de mise en vente. La loi y remédie.

Les actes de disposition 
Le droit distingue trois catégories d’actes juridiques, selon leur importance pour le bien. Les actes de disposition sont plus graves que les actes d’administration et de conservation, car ils impactent directement le sort du bien. C’est pourquoi la règle du vote à l’unanimité des indivisaires s’applique dans ce cas. Il s’agit notamment de la conclusion de baux commerciaux ou ruraux, ou encore de l’hypothèque. 
Concernant la vente du bien, la loi de simplification du droit du 12 mai 2009 n’impose plus l’unanimité. L’aliénation du bien indivis est désormais possible à la demande de l’un ou des indivisaires détenant au moins deux tiers des parts du bien indivis. Cet assouplissement permet d’éviter des situations de blocage inextricables qui conduisaient, le plus souvent, à la dégradation du bien indivis et à l’impossibilité de vendre en raison de l’opposition d’une minorité des indivisaires. 

La vente d’un bien indivis lorsque l’un des indivisaires s’y oppose  
Dans le cadre d’une indivision successorale, il arrive fréquemment qu’un désaccord survienne entre les héritiers sur la vente d’un bien indivis.
L’un des propriétaires peut, par exemple, s’opposer au principe même de la vente ou bien être en désaccord avec le prix proposé. Cette situation de blocage, préjudiciable à tous, ne peut perdurer et l’article 815-5-1 du Code civil donne la solution. 
Lorsqu’au minimum les deux tiers des indivisaires sont d’accord sur le principe de la vente, ils doivent s’adresser à leur notaire qui va dresser un acte authentique. Aux termes de cet acte, il va être constaté que la majorité des propriétaires souhaite mettre en vente à un prix convenu tout ou partie des biens indivis. Le notaire va constater leur accord et, ensuite, signifier leur intention aux indivisaires qui ne comparaissent pas à l’acte dans le mois qui suit. 
En cas d’opposition ou dans le cas où lesdits indivisaires ne se manifesteraient pas dans le délai de trois mois, le notaire le constatera par procès-verbal et transmettra le dossier au tribunal pour l’organisation d’une vente aux enchères. Cette dernière aura lieu soit à la barre du tribunal, soit devant notaire. 
Les dispositions du Code civil permettent donc aujourd’hui de sortir, dans des délais raisonnables, d’une situation de blocage causée par les héritiers minoritaires.

Texte de référence : 
Article : 815-51 du Code civil
MAJ : MAI 2021