REVENUS LOCATIFS : LE MATCH LOCATION EN NU / LOCATION EN MEUBLE

LOCATION MEUBLEE

ARTICLE REALISE PAR WANDRILLE WEMAERE, NOTAIRE À ARRAS

La location en meublé est dans l'air du temps : considérée comme plus rentable et suivant un régime juridique plus souple que celui de la location nue, il ne faut pas oublier qu'elle peut aussi entraîner plus de soucis pour le bailleur compte tenu des changements de locataires potentiellement plus fréquents, engendrant des vacances locatives et des frais de relocation.

QUELLES SONT LES DIFFÉRENCES EN MATIÈRE DE FISCALITÉ ?
Si les revenus de la location nue relèvent de la catégorie des Revenus Fonciers (RF), les revenus du meublé dépendent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans le régime nu comme dans le meublé, il existe un régime simplifié (appelé "micro") et un régime réel. Dans le régime micro, un abattement est pratiqué sur les loyers perçus pour forfaitiser les charges supportées par le bailleur et éviter d'avoir à les comptabiliser.

LE RÉGIME MICRO 
Le micro-foncier s'impose d'office si les loyers bruts du foyer fiscal pour la location nue sont inférieurs à 15.000 € (mais il est possible d'opter pour le réel, pour une durée de 3 ans minimum). Les charges sont alors forfaitisées à 30% des loyers. Le micro-BIC est possible si les loyers bruts du foyer fiscal pour la location en meublé sont inférieurs à 72.600 € (mais il est possible d'opter pour le réel, pour une durée de 2 ans minimum). Les charges sont alors forfaitisées à 50% des loyers. Dans les deux cas, le solde (soit 70% ou 50%) sera soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le régime réel est plus intéressant lorsque les charges estimées représentent plus que la quote-part forfaitaire du régime micro. Il implique néanmoins de recenser précisément toutes les charges déductibles et principalement : frais de gestion, intérêts d'emprunt, frais de garantie hypothécaire du prêt, taxe foncière, assurance, travaux d'entretien et de réparation. Le capital remboursé à la banque ne constitue en revanche jamais une charge déductible.
Le régime réel BIC permet de prendre en compte des charges bien plus importantes que le régime réel Foncier : d'abord les frais d'acquisition et les honoraires de négociation (si l'activité de loueur en meublé a bien été déclarée avant la signature de la vente !), mais aussi l'amortissement de la valeur du bâtiment et des travaux importants réalisés ! Il s'agit donc d'un avantage considérable.
Notons que si un déficit est constaté au final, il peut s'imputer sur les revenus de la même catégorie des dix années suivantes. Dans le régime du réel foncier, le déficit peut même s'imputer sur les autres revenus du foyer dans la limite de 10.700€/an.

QUELLES SONT LES CONTRAINTES DE LA LOCATION MEUBLÉE ?
Le statut de loueur en meublé impose une immatriculation (n° SIRET), ainsi que la tenue d'une comptabilité ce qui présente un surcoût nécessaire pour pouvoir tenir un plan d'amortissement du bien.
Si les revenus BIC meublé représentent plus de 50% des revenus du foyer, le bailleur basculerait en loueur professionnel, ce qui entraînerait un statut d'entrepreneur.

MAJ : MAI 2021