REPARTITION DES CHARGES ENTRE USUFRUITIER ET NU-PROPRIETAIRE

reflexe

Lorsque la propriété est démembrée, le bien reste la propriété du nu-propriétaire mais c’est un autre qui en a l’usage : l’usufruitier. Le Code civil répartit entre eux les frais nécessaires à la conservation du bien.

L’entretien courant et les grosses réparations 
Le nu-propriétaire est responsable des travaux importants qui ont trait à la structure et à la solidité générale de l’immeuble (fondations, murs, voûtes, poutres, toitures, caves, etc.). 
L’usufruitier assume l’entretien courant du bien. Il doit au minimum remplir les obligations du locataire et s’occuper des éléments recensés en annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 : d u remplacement des arbustes du jardin au ramonage des conduits d’évacuation en passant par des raccords de peinture s et tapisseries. En cas de litige sur la responsabilité de la réparation, c’est au juge de trancher. Les juges ont par exemple estimé que la mise en conformité de l’installation électrique relevait de l’usufruitier, tout comme le changement d’un système de chauffage vétuste. La même répartition s’applique en copropriété. Toutefois, le règlement de l’immeuble peut prévoir une clause de solidarité qui permet au syndic de réclamer le paiement des charges indifféremment à l’usufruitier ou au nu-propriétaire. 
Quant à la taxe foncière, le Code général des impôts prévoit qu’elle soit établie au nom de l’usufruitier, sauf volonté contraire des parties formalisée dans un écrit. 

La sanction en cas d’inexécution 
Le nu-propriétaire est en droit de demander la déchéance de l’usufruitier si ce dernier n’entretient pas l’immeuble.  
Il peut aussi agir à sa place et lui demander le remboursement des travaux qui lui incombaient. 
Quant à l’usufruitier, il ne dispose pas de moyens pour forcer le nu-propriétaire à effectuer de grosses réparations. Si besoin, il peut seulement les effectuer et demander, au moment de l’extinction de l’usufruit, un dédommagement équivalent à la plus-value apportée à l’immeuble. En cas d’usufruit viager, s’éteignant au décès de l’usufruitier, cette récompense sera due à ses héritiers s’ils la réclament.  
Ici encore, rien n’empêche de prévoir dans un acte un dédommagement en cas d’inexécution des obligations.

L’impôt sur le revenu 
La personne qui a payé les travaux peut les déduire de l’ensemble de ses revenus fonciers. 
L’impôt sur la fortune immobilière 
En principe, c’est à l’usufruitier de déclarer la valeur du bien en pleine propriété. Toutefois, la loi prévoit plusieurs exceptions à ce principe. Dans ces hypothèses, chacun déclare la valeur de son droit démembré. 

Bon à savoir
L’usufruitier d’un portefeuille de valeurs mobilières est redevable des frais de gestion.

Texte de référence : 
Articles 605 et 606 du Code civil 
Article 669 du Code général des impôts
MAJ : MAI 2021