LOCATION : IMPORTANCE DE L’ETAT DES LIEUX

LOCATION MEUBLEE

Ce document est capital, il permet au propriétaire d’exiger en fin de location des réparations en cas de dégradations ou d’absence d’entretien.

Depuis la loi Macron, le locataire est autorisé à compléter l’état des lieux établi lors de l’entrée dans le logement dans un délai de dix jours.

L’état des lieux initial
La présence du locataire et celle du bailleur sont requises pour assurer un état des lieux « contradictoire ». Ils constatent ensemble et par écrit l’état du logement : description précise de chaque pièce du sol au plafond, sans oublier les éléments d’équipements (placards, cheminée…), la robinetterie, l’électricité, les boiseries. Le locataire doit penser à émettre des réserves s’il visite le soir ou si l’électricité est coupée. Le nombre de clés remis doit être mentionné, ainsi que les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Les jours qui suivent son arrivée, s’il constate des problèmes (prise électrique défectueuse, fuite des WC…), il peut les signaler au propriétaire par lettre recommandée avec AR. Pour les éléments de chauffage (chaudière, convecteurs), il dispose d’un mois à compter du début de la période de chauffe pour demander un état des lieux complémentaire.

Fin de bail
Autant d’attention doit être portée à l’état des lieux de fin de location. Le locataire obtient le remboursement du dépôt de garantie sur la base de ces deux documents. Le propriétaire peut s’appuyer sur ces états des lieux pour retenir le montant des réparations dont le preneur est redevable.
Les réparations peuvent être liées à un défaut d’entretien (parquet qui n’a jamais été ciré et qui est anormalement usé par exemple), à des réparations locatives non effectuées (comme le remplacement d’une vitre cassée), à des dégradations. Toute retenue doit toutefois être dûment justifiée.

L’absence d’état des lieux
L’état des lieux est par principe gratuit. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption, très défavorable, ne pourra être écartée que s’il parvient à prouver devant le juge le mauvais état initial du logement (photos, témoignages) ou si le propriétaire s’est opposé à l’état des lieux (par exemple si le locataire lui a adressé une mise en demeure et qu’il n’y a pas répondu). Dans ce cas, mieux vaut faire dresser l’état des lieux par un huissier de justice. Les frais seront partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire. Attention, si le locataire mandate un huissier, alors même que le propriétaire ne s’est pas opposé à l’établissement d’un état des lieux, il en supporte intégralement le coût.
L’absence d’état des lieux de départ est moins préjudiciable au locataire. Le propriétaire aura toutes les difficultés à prouver que les dégâts et les dégradations sont de son fait.

Texte de référence :
Article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
Article 1731 du Code civil Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques
MAJ : MAI 2021