GARANTIE DES VICES CACHES

VICES CACHES

La garantie des vices cachés permet à un acquéreur de se retourner contre le vendeur après la transaction.

L’action
En cas de mauvaise surprise, les acquéreurs peuvent invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur.
Pour cela, trois conditions doivent être réunies :
• le vice caché doit rendre le bien impropre à un usage normal (exemple : défaut d’étanchéité lié à un problème de toiture),
• le vice doit être caché, c’est-à-dire impossible à détecter après un examen succinct du bien (exemple : fissure sur la façade dissimulée par du lierre),
• le vice doit exister avant la vente, ce que l’acquéreur doit démontrer.

Le délai d’action
L’action en garantie des vices cachés peut être intentée par l’acquéreur dans les deux ans à compter de la découverte du vice. S’il s’agit de la vente d’un immeuble à construire, l’action doit être introduite dans l’année qui suit la date de la réception des travaux. Si l’acquéreur saisit en premier le juge de référés afin de demander une expertise, le délai de prescription de l’action est interrompu.

Les conséquences
Si le vice caché est reconnu, l’acquéreur peut :
• soit rendre le bien et se faire restituer le prix de vente,
• soit garder le bien et récupérer une partie du prix qui est laissée à la libre appréciation du juge.
Il peut également demander des dommages et intérêts s’il prouve la mauvaise foi du vendeur.

L’exonération de la garantie
Le vendeur peut s’exonérer de la garantie des vices cachés par une clause insérée dans l’acte de vente :
• s’il est un particulier (si le vendeur est un professionnel, marchand de biens par exemple, une telle clause est interdite),
• et s’il ignorait de bonne foi l’existence du vice.

Texte de référence :
Article 1641 du Code civil
MAJ : MAI 2021