COLOCATION : FONCTIONNEMENT DU BAIL UNIQUE

reflexe

La colocation permet aux locataires d’allier l’avantage financier à la convivialité. La majorité des bailleurs proposent un bail unique de colocation assorti d’une clause de solidarité encore plus protectrice.

Définition
Chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Tous les noms et toutes les signatures sont présents dans le bail. Le contrat ne stipule pas quelle chambre est attribuée à qui : l’organisation interne est donc libre. Le loyer n’est en principe pas fractionné et, du fait de l’indivisibilité, chaque colocataire peut être responsable de l’intégralité des sommes dues au bailleur (loyer, charges, réparations locatives…). Une clause de solidarité sera souvent stipulée.

La clause de solidarité
Elle ne se présume pas (article 1310 du Code civil). Elle permet une meilleure protection du bailleur en cas de congé d’un colocataire. En effet, elle porte l’engagement après le départ du locataire, et ce jusqu’à l’expiration du bail en cours. La loi Alur a cependant limité dans le temps la solidarité du colocataire et de sa caution à l’issue de la période de préavis dès lors que son remplaçant est inscrit sur le bail de colocation.
À défaut, elle s’éteint à l’expiration d’un délai de six mois après la fin du préavis. Cette limitation est applicable aux baux signés à compter du 27 mars 2014 et aux baux renouvelés ou tacitement reconduits après le 8 août 2015.

La caution
Il peut être demandé une caution par colocataire (voire plus). Lorsqu’il y a une clause de solidarité dans le contrat unique, elle engage les cautions. C’est l’extinction de la solidarité qui met fin à l’engagement de la caution.
Les obligations liées au bail unique
* Le dépôt de garantie de tous les colocataires n’est restitué que lorsque le dernier d’entre eux quitte les lieux.
* En cas de solidarité, les notifications (congé, renouvellement du bail…) adressé à un seul colocataire valent pour les autres ; sinon elles doivent être faites à chaque colocataire en nom propre.
* Les occupants doivent prendre une assurance habitation– responsabilité civile unique, au nom de tous les colocataires.
* Il devra y avoir accord des locataires et du propriétaire sur un nouvel arrivant et le bail devra faire l’objet au moins d’un avenant.

Bon à savoir 
En complément du bail, le pacte de colocation permet d’éviter bien des litiges. Il édicte les règles de gestion et de paiement des différents contrats souscrits (assurances, Internet, gaz, électricité, entretien de la chaudière…). Il répartit les modalités de paiement des différentes dettes locatives. Il pourra également intégrer un règlement intérieur de colocation.
Il n’est établi qu’une seule taxe d’habitation au nom de l’un des occupants (ou deux au maximum, solidairement responsables). Sa répartition relève de la sphère privée.

Texte de référence :
Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
MAJ : MAI 2021